Superbonus E Variazione Catastale: Come Il Fisco Punta Sulla Redditività – Studio Pizzano

Negli ultimi tempi, l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate si è focalizzata su quegli immobili ristrutturati grazie al Superbonus che non presentano un aggiornamento catastale proporzionato all’effettivo incremento di redditività. L’obiettivo è verificare se sia stato omesso un adeguamento che, in determinati casi, diventa obbligatorio. Nei passaggi che seguono si cercherà di chiarire perché il “valore capitale” assuma un ruolo centrale nei controlli, in che modo è stata impostata la campagna di compliance e quali siano i principali riferimenti normativi di questa complessa materia.

Il contesto normativo

Il tema è stato affrontato con particolare enfasi a seguito della Legge di Bilancio 2024 (l. n. 213/2023, art. 1, co. 86 e 87), che ha previsto l’invio di lettere di compliance a coloro che hanno usufruito del Superbonus ricorrendo alle formule di cessione del credito o sconto in fattura.

Tale normativa, accompagnata dalle indicazioni fornite dall’ex direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, ha generato numerosi interrogativi. I dubbi più frequenti riguardano i casi in cui l’aggiornamento catastale non è stato effettuato e se questa scelta sia legittima o possa determinare conseguenze fiscali.

La rilevanza del “valore capitale”

Secondo quanto chiarito in una recente circolare (prot. n. 0000428 del 14 gennaio) inviata dal presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri, Paolo Biscaro, è fondamentale distinguere tra “valore commerciale” e “valore capitale” dell’immobile. Mentre il primo rappresenta il prezzo al quale si potrebbe vendere sul mercato la proprietà, il secondo indica la capacità di produrre reddito, ad esempio attraverso il canone di locazione.

Il Fisco valuta il “valore capitale” come un indice più preciso dell’aumento di redditività effettiva: se la ristrutturazione ha accresciuto di oltre il 15% la resa economica dell’unità immobiliare, scatta la necessità di aggiornare i dati in Catasto.

Perché non conta solo il valore commerciale

L’innalzamento della rendita catastale non coincide sempre con l’eventuale incremento del valore di mercato. Gli interventi di efficientamento energetico, per esempio, possono migliorare la vivibilità di un’abitazione senza necessariamente far schizzare il prezzo di vendita, pur generando un sensibile incremento del canone potenzialmente percepibile.

In un esempio concreto, un appartamento che, grazie ai lavori eseguiti con Superbonus, diventa più funzionale per l’affitto a studenti o turisti potrebbe vedere crescere il proprio valore capitale anche se l’incremento del valore di mercato rimane più contenuto.

Aggiornamenti catastali e lavori “borderline”

Gli interventi che comportano un aumento volumetrico dell’immobile, come la realizzazione di nuove superfici abitative, impongono sicuramente una variazione catastale. Diverso è il caso di ristrutturazioni “minori”: è necessario valutare se gli interventi abbiano determinato un sensibile miglioramento della redditività.

Quando la modifica è modesta, l’aggiornamento potrebbe non essere richiesto. Il problema sorge in quelle situazioni borderline, in cui non è evidente se la resa economica sia cresciuta in misura tale da superare la soglia del 15%.

La campagna di compliance e le possibili criticità

la campagna di compliance prenderà avvio soprattutto laddove l’esistenza di crediti d’imposta di rilevante entità non sembri allineata con i dati catastali dell’immobile.

In questi frangenti, l’Agenzia delle Entrate potrebbe approfondire la questione, confrontando i miglioramenti strutturali dichiarati con la situazione riportata in Catasto, benché valore commerciale e valore capitale non siano dati immediatamente sovrapponibili. Quando la discrepanza appare particolarmente marcata, la possibilità di un controllo accurato risulta molto elevata.

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