Salva Casa Campania: approvata la circolare applicativa

La Regione chiarisce le misure del Salva Casa che possono essere direttamente applicate in Campania

La Regione Campania ha pubblicato la circolare applicativa n. CI/2025/3 del 28/01/2025 con importanti chiarimenti sulle nuove norme introdotte dal Decreto Salva Casa e su come queste innovazioni si integrino con la normativa regionale esistente.

Allo scopo di fornire uno strumento di orientamento nell’applicazione delle nuove disposizioni, la circolare:

• individua le norme di principio immediatamente applicabili;
• offre la lettura coordinata tra la normativa statale e quella regionale disciplinante la stessa materia.

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Decreto salva casa Campania: applicazione diretta

Trovano applicazione diretta in Campania, in quanto contenenti norme di principio innovative, i seguenti articoli del D.P.R. 380/2001 modificati dal Salva Casa disciplinanti fattispecie non previste dalla legislazione regionale vigente:

L’articolo 32, parzialmente inciso dalla riforma (che ha soppresso l’ultimo periodo del comma 3), al comma 1 (non modificato), rinvia alla legge regionale la definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato, materia che sarà oggetto di definizione con separato provvedimento.

Per quanto riguarda il recupero dei sottotetti, attività in edilizia libera e il cambiamento di destinazione d’uso, le disposizioni del Salva Casa si applicano in modo da integrarsi con le normative già stabilite dalle leggi regionali, come indicato di seguito.

Recupero dei sottotetti

Il recupero dei sottotetti in Campania è disciplinato dalle seguenti normative:

La circolare conferma l’applicazione integrale delle disposizioni nazionali – articolo 2-bis, co. 1 quater, del D.P.R. 380/2001 – concernente il recupero dei sottotetti, anche in deroga ai limiti di distanza tra edifici.  Inoltre, la regione precisa che, in applicazione regionale, sono previste due situazioni:

• comuni con Piano Strutturale Urbanistico (PSU già approvato): consentiti recuperi con destinazioni residenziali, terziarie, turistiche e commerciali se prevalente nell’edificio, alle condizioni indicate dai commi 1 e 9 dell’articolo 43 della L.R. 16/2004;
• comuni senza PSU: possibile solo il recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 25 agosto 2022 ad eccezione di quelli ricadenti nei territori comunali esclusi ai sensi del comma 2 art. 2 legge regionale 15/2000.

Il recupero dei sottotetti rappresenta un intervento edilizio classificato come ristrutturazione, per il quale è possibile presentare la SCIA in alternativa al permesso di costruire. Questo tipo di operazione comporta il pagamento di un contributo che, stabilito dal comma 9 dell’art. 43-quater della L.R. 16/2004, viene calcolato considerando gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il costo di costruzione, in base alla volumetria recuperata secondo le tabelle comunali per le nuove costruzioni. A questo si aggiunge la monetizzazione degli standard urbanistici.

In relazione al recupero dei sottotetti sono valide le disposizioni, contenute nei commi 4, 5, 8 e 9 dell’art. 43-quater della Legge Regionale 29 aprile 2024, n. 5, che prevedono quanto segue:

• il recupero dei locali esistenti è possibile solo rispettando precise condizioni: l’edificio non deve essere, né diventare, sede di attività industriali o produttive e deve essere stato costruito nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti;
• il recupero deve rispettare specifici requisiti dimensionali, come un’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, di almeno 2,10 metri e, in caso di soffitti non orizzontali, un’altezza minima di 1,40 metri;
• eventuali spazi più bassi possono essere utilizzati come guardaroba o ripostigli se chiusi con murature o arredi fissi, salvo che siano in prossimità di fonti di luce diretta;
• per soffitti a volta, l’altezza media si calcola tra il punto più basso e il colmo, con una tolleranza del 5%;
• il recupero può destinare il volume a uso residenziale, terziario, turistico-ricettivo o commerciale, quest’ultimo solo se prevalente sull’edificio;
• nei comuni a rischio vulcanico è consentito l’ampliamento dei sottotetti esclusivamente a integrazione di unità abitative già esistenti, senza frazionamenti o utilizzi autonomi;
• per garantire la fruibilità e l’illuminazione naturale degli ambienti, sono ammesse aperture come porte, finestre, lucernari e abbaini, purché rispettino le caratteristiche formali dell’edificio.

Attività edilizia libera regione Campania

In Campania, gli interventi edilizi che possono essere realizzati senza bisogno di permessi specifici (edilizia libera) sono regolati da due normative principali:

• D.P.R. 380/2001, articolo 6;
• Legge Regionale 13/2022, articolo 2, comma 2.

L’articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001, aggiornato con la legge 105/2024, si applica completamente. Inoltre, la legge regionale 13/2022 amplia l’elenco degli interventi considerati edilizia libera, aggiungendo nuove opere possono essere eseguiti senza autorizzazioni specifiche, oltre a quelli già previsti dal D.P.R. 380/2001.

Ricordiamo che le novità introdotte dalla Legge 105/2024 circa gli interventi realizzabili in edilizia libera riguardano:

• l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) in logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche;
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

Mutamenti di destinazione d’uso

In Campania, le regole sui cambi della destinazione d’uso degli immobili sono stabilite sia da normative nazionali che regionali. Il riferimento principale è l’articolo 23 ter del D.P.R.  380/2001, che disciplina soprattutto il cambio d’uso di singole unità immobiliari, mentre per il cambio di destinazione di un intero immobile si applicano anche le leggi regionali. Tra queste, la legge regionale 19/2001, la legge regionale 13/2022 e la legge regionale 31/2021.

Nello specifico, il cambio di destinazione d’uso degli immobili segue regole diverse a seconda che riguardi una singola unità immobiliare o un intero edificio:

• singole unità immobiliari: il cambio d’uso è regolato dall’articolo 23 ter del D.P.R. n. 380/2001 e dalla Legge Regionale n. 19/2001, che introduce ulteriori semplificazioni. In molti casi, rientra nell’edilizia libera e non richiede permessi specifici;
• interi immobili: oltre all’articolo 23 ter del D.P.R. 380/2001, si applicano le Leggi Regionali n. 19/2001 e n. 13/2022. Alcuni cambi d’uso richiedono il permesso di costruire, mentre altri possono essere effettuati con una SCIA alternativa.

Ulteriori semplificazioni sono previste per i cambi d’uso non urbanisticamente rilevanti e per gli immobili pubblici, che non vengono considerati varianti agli strumenti urbanistici comunali.

Con riferimento ai titoli edilizi abilitativi la Regione ha precisato che:

• per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 23 ter, co. 1 quinquies, e quindi:
  • in caso di mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, occorre la SCIA di cui all’art.19 della l. n. 241/1990;
  • in caso di mutamento con opere, occorre il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, fermo restando che, per le opere riconducibili all’articolo 6 bis, si procede con SCIA, anziché con CILA;
• per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, tra le diverse categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, co. 1, lettere a), a-bis), b) e c) del TUE, si fa riferimento al comma 1-quinquies del medesimo articolo, salvo quanto previsto dal comma 5 dell’articolo 2 della l. r. 19/2001 per il mutamento, senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, che è liberamente attuabile;
• per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 2, co. 6, della l. r. 13/2022 (SCIA alternativa a permesso di costruire), salve le ipotesi di cui all’articolo 2, commi 6, 7 e 8 della l. r. 19/2001, subordinate a permesso di costruire;
• per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, tra le diverse categorie funzionali (fattispecie non disciplinata dal TUE), si applica integralmente la disciplina regionale e, quindi, l’articolo 2, co. 6, della l. r. 13/2022, fatte salve le ipotesi di cui ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della l. r. 19/2001;
• per il mutamento, con o senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, che non genera incremento del fabbisogno degli standard urbanistici, si fa riferimento al comma 4 dell’articolo 2 della l. r. 13/2022. Questo tipo di mutamento è liberamente attuabile, in quanto urbanisticamente non rilevante in Campania (come confermato anche dall’articolo 27 della l. r. 31/2021).

Si evidenzia che il TUE non disciplina il mutamento di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali, nel caso di categoria rurale, mentre, la l. r. 19/2001, all’articolo 2, co. 8, assoggetta a PdC il mutamento nelle zone agricole – zona E.

Il testo chiarisce che, quando si applica il comma 1, primo periodo, dell’articolo 23 ter del D.P.R. n. 380/2001, non bisogna considerare solo le attività di edilizia libera definite dalla normativa nazionale, ma anche quelle previste dalle leggi regionali della Campania. In altre parole, oltre agli interventi già riconosciuti come edilizia libera a livello nazionale, la normativa regionale può ampliare l’elenco delle attività che non richiedono permessi specifici.

Inoltre, viene specificato che l’articolo 10 del D.P.R. n. 380/2001, che stabilisce quali interventi sono subordinati al permesso di costruire, è stato in parte modificato dalla recente riforma. In particolare, il suo comma 2 ora fa riferimento al comma 1 quinquies dell’articolo 23 ter, che disciplina ulteriormente i casi in cui è richiesto il permesso di costruire o altri titoli edilizi.

Ulteriori disposizioni della circolare CI/2025/3

La circolare applicativa n. CI/2025/3 che fornisce indicazioni sull’applicazione delle normative del decreto “Salva Casa”, include, al punto 2, le disposizioni relative all’applicazione dell’articolo 33 quater della Legge Regionale 16/2004, modificato dalla Legge Regionale 5/2024, riguardo gli interventi per la rigenerazione urbana.

La norma definisce gli interventi per la rigenerazione urbana, stabilendo le tipologie di interventi e le modalità di approvazione. In particolare:

• gli interventi di ristrutturazione edilizia di singoli edifici, che includono anche demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché cambiamenti nella destinazione d’uso ai sensi del comma 4 dell’articolo 2 della legge regionale 10 agosto 2022, n. 13 (che disciplina la semplificazione edilizia, la rigenerazione urbana e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente), sono realizzati con titolo abilitante diretto, in conformità con i principi di contenimento del consumo di suolo, efficientamento energetico e adeguamento alla normativa sulla sicurezza delle costruzioni stabiliti nella lettera a), comma 1, dell’articolo 33-quater;
• nel caso della ristrutturazione urbanistica di uno o più edifici contigui, finalizzata alla sostituzione del tessuto urbanistico ed edilizio esistente con una configurazione diversa, attraverso un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con modifiche nella disposizione dei lotti, degli isolati e della rete stradale, questi interventi vengono realizzati mediante permesso di costruire convenzionato o Piano urbanistico attuativo, in linea con i principi di contenimento del consumo di suolo, efficientamento energetico e adeguamento alla normativa sulla sicurezza delle costruzioni, come indicato nella lettera b) dello stesso comma. Inoltre, i Comuni avranno la possibilità, con apposita delibera del Consiglio comunale, di individuare le aree escluse dagli incentivi previsti dalla norma. Tuttavia, la norma stessa rimane applicabile indipendentemente dall’esercizio di tale facoltà da parte dei Comuni;
• gli interventi di riqualificazione previsti nell’articolo 33-quater, comma 1, lettera c) sono inclusi nel Programma Operativo di Rigenerazione Urbana (PO). Questi possono essere attuati, come stabilito dalla norma, nei Comuni che dispongono di strumenti urbanistici vigenti o anche in quelli dotati di Piano Regolatore Generale (PRG). Per essere qualificato come di interesse pubblico, il PO deve comprendere tutti gli elementi specificati nel comma 1, lettera c), e perseguire l’obiettivo di rinnovo e riuso del patrimonio edilizio esistente, con particolare attenzione alla riqualificazione delle aree urbane degradate. La sua approvazione definitiva implica la dichiarazione di pubblica utilità per gli interventi previsti, comportando l’apposizione di un vincolo preordinato all’esproprio delle aree indicate nel piano particellare, trasformando così gli interventi in opere di interesse pubblico.

I Comuni che ancora dispongono di PRG possono approvare il Programma Operativo di Rigenerazione Urbana in conformità con l’articolo 33-quater, fino all’adozione del Piano Urbanistico Comunale (PUC), che dovrà essere approvato entro il 30 giugno 2025.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/salva-casa-campania/

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