Catasto, il cambio di classe senza oneri

Il cambio di categoria catastale, eseguito senza esecuzione di interventi edilizi, non risulta rilevante ai fini della determinazione del quinquennio, in quanto non configura né un acquisto né una costruzione dell’unità immobiliare.

Risulta ulteriormente irrilevante, ai medesimi fini, la circostanza che, prima del compimento del quinquennio, sia stipulato un contratto preliminare, giacché lo stesso non realizza alcun effetto traslativo della proprietà.

La risposta delle Entrate

L’Agenzia delle entrate, con la risposta 10/2025, è intervenuta per fornire i necessari chiarimenti sulla possibile emersione di una plusvalenza tassabile, per la cessione, prima del decorso del quinquennio, di un immobile che, senza alcuna opera, ha ottenuto il cambio di categoria catastale.

L’istante, infatti, ha dichiarato di essere proprietario di un immobile, che desidera cedere, per il quale ha effettuato una variazione per il cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione, senza che sulla stessa unità siano stati eseguiti interventi (senza opere) e ha chiesto se si debba ritenere rilevante la data di acquisto dell’immobile o quella di cambio di destinazione d’uso ai fini della determinazione del quinquennio richiesto dalla lett. b), comma 1, art. 67 del dpr 917/1986 (Tuir).

L’Agenzia delle entrate richiama, innanzitutto, i contenuti della citata lett. b) con la quale si dispone che, se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, emergono plusvalenze tassabili, nell’ambito di cessioni realizzate a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e quelli che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Le plusvalenze derivanti da cessione

Sulla base di detta norma, pertanto, le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili sono qualificabili come redditi diversi se la cessione risulta effettuata prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile mentre la plusvalenza non risulta tassabile, indipendentemente dal decorso del predetto quinquennio, qualora l’immobile sia pervenuto per successione ovvero qualora l’immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

L’obiettivo della norma è, chiaramente, quella di tassare l’intento speculativo del contribuente (risoluzione n. 23/E/2009) mentre è stato precisato (risoluzione n. 105/E/2007) che non assume rilievo l’utilizzazione, di fatto, diversa dalla classificazione catastale, come esempio l’uso ad ufficio di una unità immobiliare classificata nella categoria “A2”.

Quindi, la variazione della categoria catastale dell’immobile rileva solo ai fini del riconoscimento della natura abitativa dell’immobile e al conseguente utilizzo dello stesso come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo, intercorrente tra l’acquisto (o costruzione) dell’immobile e la successiva rivendita.
La detta variazione catastale, a parere dell’agenzia, invece, non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato, in quanto non riconducibile ad operazioni di acquisto o di costruzione con la conseguenza che il cambio di categoria catastale, eseguito senza alcun intervento edilizio, non può risultare rilevante ai fini della determinazione del quinquennio indicato, non configurandosi come acquisto o costruzione dell’immobile.

Infine, è da ritenersi ulteriormente irrilevante il fatto che, prima del decorso del quinquennio, sia stipulato un contratto preliminare di compravendita che, di fatto, rappresenta un semplice accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita definitivo in una fase successiva, senza alcun effetto traslativo immediato della proprietà del bene.

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