Sanatoria edilizia 2025: come gestire difformità e abusi dopo il Salva Casa

Nel contesto normativo attuale, la gestione delle
difformità edilizie e degli abusi
rappresenta una sfida cruciale per proprietari, tecnici e
amministrazioni comunali. Con l’avvento della Legge n.
105/2024 di conversione del D.L. n.
69/2024 (Decreto Salva Casa) e le successive modifiche al
d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia o TUE), il concetto di sanatoria
edilizia ha assunto nuove dimensioni e implicazioni,
rendendo necessaria una revisione delle prassi operative in vista
del 2025.

In questo articolo, esploreremo in dettaglio come affrontare le
nuove procedure di sanatoria, analizzando le
differenze tra interventi realizzati in parziale e
totale difformità, e variazioni
essenziali, e forniremo indicazioni pratiche per adeguarsi
a un sistema normativo in continua evoluzione. La
nostra guida si propone di chiarire i
nuovi meccanismi e di offrire strumenti
efficaci per navigare le incertezze
normative, con un focus particolare sulle opportunità e le
criticità introdotte dalle recenti riforme.

Lo stato legittimo per la valutazione delle difformità

Premesso che ogni volta che si osservano discrepanze tra il
progetto approvato e l’opera
realizzata, è interessante notare come questi adattamenti
“possano” diventare illeciti che richiedono la
sanatoria edilizia. In tal senso, è sempre
opportuno chiarire alcune differenze tra:

• difformità edilizie;
• tolleranze;
• abusi formali;
• abusi sostanziali.

Differenze che partono da una condizione di
base: lo “stato legittimo” dell’immobile
o della unità immobiliare, recentemente aggiornato con la modifica
al comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE. Nella sua versione attuale, lo
stato legittimo può essere:

1. ricostruito per gli immobili realizzati in
   epoca in cui era obbligatorio il titolo
   edilizio;
2. desunto per gli immobili realizzati in epoca
   in cui non era obbligatorio il titolo
   edilizio.

Nel primo caso sarà possibile utilizzare alternativamente il
titolo abilitativo;

• che ha previsto la costruzione o che ha
  legittimato la stessa;
• “rilasciato o assentito” che ha disciplinato
  l’ultimo intervento edilizio;

integrati con gli eventuali titoli successivi
che hanno abilitato interventi parziali.

In questo caso, il legislatore ha operato una distinzione
tra:

• titoli edilizi primari (serie A);
• titoli che “concorrono” alla determinazione
  dello stato legittimo (serie B).

I primi sono quelli rilasciati o formatisi per silenzio-assenso,
in applicazione delle seguenti disposizioni:

• art. 34-ter – Casi particolari di interventi eseguiti in
  parziale difformità dal titolo;
• art. 36 – Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza
  di titolo o totale difformità;
• art. 36-bis – Accertamento di conformità nelle ipotesi di
  parziali difformità e di va-riazioni essenziali;
• art. 38 – Interventi eseguiti in base a permesso
  annullato;

previo pagamento delle relative sanzioni.

I secondi, sono elementi che concorrono alla dimostrazione dello
stato legittimo ma non sono veri e propri titoli
edilizi e possono essere considerati nel caso di:

• pagamento delle sanzioni di cui:
  • all’art. 33 – Interventi di ristrutturazione edilizia in
    assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
  • all’art. 34 – Interventi eseguiti in parziale difformità dal
    permesso di costruire;
  • all’art. 37, commi 1, 3, 5 e 6 – Interventi eseguiti in assenza
    o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio
    attività;
  • all’art. 38 – Interventi eseguiti in base a permesso annullato
    (ridondanza normativa con i titoli edilizi primari);
• dichiarazione di cui all’articolo 34-bis
  (Tolleranze costruttive).

Nel caso di immobili realizzati in epoca in cui non era
obbligatorio il titolo edilizio, lo stato legittimo può
essere desunto attraverso:

• planimetrie catastali di primo impianto o
  documenti d’archivio;
• riprese fotografiche, estratti cartografici o
  atti notarili con valore probatorio;

e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento
edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare,
integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato
interventi parziali.

Tale documentazione potrà essere utilizzata anche nel caso in
cui sussista un principio di prova del titolo
abilitativo del quale, tuttavia, non siano
disponibili la copia o gli estremi. In tale caso occorre
sempre dotarsi di una attestazione di indisponibilità del titolo
edilizio da parte dell’amministrazione.

Una volta ricostruito lo stato legittimo (che è una condizione
meramente progettuale), sarà necessario verificare che ci sia
corrispondenza tra questo e lo stato di fatto in cui versa
l’immobile. Qualsiasi discrepanza tra i due stati deve essere
considerata una difformità edilizia.