Quali sono i benefici per la prima casa se non si ha la residenza?

Non è necessario destinare la prima casa a dimora abituale per ottenere le agevolazioni fiscali (il cosiddetto bonus prima casa).

Se hai intenzione di acquistare un’abitazione dove però non intendi vivere o non vuoi fissarvi la tua residenza, ti starai probabilmente chiedendo quali agevolazioni fiscali puoi ottenere in sede di rogito notarile. Ebbene, sappi che, contrariamente a quanto avviene per l’IMU, il cosiddetto bonus prima casa non richiede che la tua abitazione principale sia proprio l’immobile acquistato. In questa guida cercheremo di spiegarti meglio quali sono i benefici per la prima casa se non si ha la residenza. Vedremo cioè quali sconti di riconosce la legge e quanto puoi risparmiare. Ma procediamo con ordine.

In cosa consiste il bonus prima casa?

I benefici fiscali del “bonus prima casa”, consistono in alcune agevolazioni che si applicano all’acquisto di un immobile. Tale immobile, come vedremo a breve, non deve per forza essere destinato a propria abitazione principale. Con il bonus prima casa si ha diritto ai seguenti sconti:

• in caso di acquisto da un privato, l’imposta di registro è ridotta al 2% del valore catastale dell’immobile, anziché il 9% previsto di regola. Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa di 50 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1%);
• se invece l’acquisto avviene da un’impresa, l’IVA è ridotta al 4% sul prezzo di cessione, invece del 10% ordinario. Anche in questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono applicate in misura fissa, in misura pari a 200 euro ciascuna;
• infine è possibile beneficiare di un credito d’imposta per l’imposta di registro o l’IVA pagata in occasione dell’acquisto di un immobile pre-posseduto, se si acquista un’altra abitazione con i benefici “prima casa” e si rivende successivamente (entro un anno) la casa pre-posseduta.

Condizioni per avere il bonus prima casa

Per usufruire delle agevolazioni, l’immobile deve trovarsi:

• nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
• oppure nel Comune in cui svolge la sua attività lavorativa.

Inoltre, l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale. In caso contrario, egli deve cederla entro due anni dal nuovo rogito.

L’acquirente, infine, non deve essere proprietario di altra civile abitazione, sita nello stesso Comune del nuovo immobile. Diversamente, deve cederla prima del rogito.

Devo destinare la nuova casa a mia dimora abituale?

La legge impone che, per ottenere le agevolazioni fiscali, la residenza dell’acquirente deve essere fissata in un luogo qualsiasi del territorio comunale ove si trova nell’abitazione da acquistare o già acquistata. Non è necessario che si trovi proprio nell’immobile stesso (cioè in quella via, numero civico e appartamento). Quindi è ben possibile, ad esempio, comprare una casa con il bonus e poi andare a vivere altrove purché nello stesso Comune.

Quindi anche chi non ha la residenza nella dimora acquistata può ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto. Egli però sarà tenuto a versare l’IMU: per ottenere infatti l’esenzione da tale imposta bisogna, al contempo, essere residenti e dimorare abitualmente nella casa in questione.

Del resto è possibile ottenere il bonus prima casa anche senza trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile, a condizione che l’acquirente svolga la propria attività lavorativa in quello stesso Comune. Tale possibilità è prevista come alternativa al requisito del trasferimento della residenza, e si applica a qualsiasi tipo di attività lavorativa, inclusi lavori non retribuiti come attività di studio, volontariato e sportive (Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Modena, sentenza n. 69/2023; Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Foggia, sentenza n. 1564/2024; Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Roma, sentenza n. 5619/2024).

La normativa richiede che l’acquirente dichiari, al momento dell’acquisto, di svolgere la propria attività lavorativa nel Comune dove è ubicato l’immobile. Questa dichiarazione deve essere resa nell’atto di acquisto e costituisce un impegno formale che l’acquirente deve rispettare per ottenere l’agevolazione.

È importante sottolineare che l’attività lavorativa deve essere effettivamente svolta nel Comune al momento dell’acquisto e non può riguardare un’attività che l’acquirente inizierà in futuro. Inoltre, la dichiarazione di svolgere l’attività lavorativa nel Comune deve essere chiara e non può essere surrogata da altre dichiarazioni o situazioni di fatto.